El Congreso aprueba la mayor ley de asequibilidad de la vivienda en una generación
Por Samantha Delouya, CNN
Una histórica ley de asequibilidad de la vivienda se dirige al escritorio del presidente Donald Trump después de obtener un apoyo abrumador en el Congreso esta semana, lo que prepara el terreno para el paquete federal de vivienda más amplio en una generación.
La ley busca abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos principalmente fomentando una mayor oferta, incluida la de viviendas prefabricadas; y alentando a los gobiernos locales a reformar las restricciones de zonificación y permisos. La ley también incluye un límite al capital privado, primero en su tipo, al prohibir que grandes inversores compren viviendas unifamiliares.
En una inusual gestión bipartidista, la ley refleja un reconocimiento creciente en el Congreso de que el alto costo de vida está asfixiando a los estadounidenses y poniendo la propiedad de vivienda, durante mucho tiempo una piedra angular del sueño americano, cada vez más fuera de alcance.
Este martes, la Cámara de Representantes votó para aprobar la norma, llamada la “Ley del Camino hacia la Vivienda del Siglo XXI” (Road to Housing), apenas un día después de que el Senado la aprobara.
Trump ha dicho que planea promulgar la ley.
“Que la Ley del CAMINO hacia la Vivienda del Siglo XXI haya sido aprobada por ambas cámaras es un hito no solo para la política de vivienda, sino para lo que es posible cuando el Congreso trabaja en conjunto”, dijo Dennis Shea, vicepresidente ejecutivo del Centro de Política de Vivienda del Bipartisan Policy Center. “Para las familias a las que se les ha puesto precio fuera del mercado, se las ha expulsado o se las ha dejado atrás por un mercado de vivienda roto, este es un paso significativo, y llega con mucho retraso”.
Esto es lo que hay que saber sobre la ley de asequibilidad de la vivienda y cómo podría afectarte:
En los años transcurridos desde la crisis financiera de 2008, la construcción de viviendas se ha quedado rezagada, creando una escasez de vivienda que ha empujado los precios al alza, ya que la demanda supera con creces la oferta en gran parte del país.
La idea detrás de la ley, liderada por el republicano Tim Scott y la demócrata Elizabeth Warren en el Senado, y por el republicano French Hill y la demócrata Maxine Waters en la Cámara, era abordar directamente esa escasez de vivienda.
“Los jóvenes hoy (…) están retrasando el matrimonio, están retrasando tener hijos, están retrasando echar raíces”, dijo Scott en el pleno del Senado el lunes antes de la aprobación de la ley. “No porque les falte ambición, sino porque los precios de la vivienda son demasiado altos y la oferta de vivienda demasiado baja”.
La ley, y sus 47 disposiciones sobre oferta de vivienda, son el resultado de meses de marchas y contramarchas entre la Cámara y el Senado, y ambas cámaras aprobaron versiones iniciales de la ley a principios de este año.
Por ejemplo, una disposición que prohíbe a grandes inversores institucionales que ya poseen 350 o más viviendas unifamiliares comprar propiedades adicionales se añadió a la ley después de que Trump firmara un decreto en enero para “hacer que Wall Street se abstenga de competir con los compradores de vivienda de la calle principal”.
La ley representa una gran victoria para las viviendas prefabricadas, que se construyen en fábricas y, por lo general, se construyen más rápido y a un costo más bajo que las casas tradicionales construidas en el terreno.
Durante las últimas cinco décadas, la ley federal ha exigido que las viviendas prefabricadas se levanten sobre una base estructural permanente con ruedas, que permite moverlas, similar a las casas móviles clásicas. En la práctica, sin embargo, la mayoría de las viviendas prefabricadas nunca vuelve a moverse una vez que llega a su destino final.
El requisito de añadir ruedas incrementa los costos y puede limitar dónde se permiten estas viviendas, debido a restricciones urbanísticas, a menudo confinándolas a parques de casas móviles. La nueva ley de vivienda eliminaría el requisito de la base con ruedas, lo que podría reducir el costo de cada vivienda prefabricada entre US$ 5.000 y US$ 10.000, según una estimación del Bipartisan Policy Center.
La ley también ordena a los reguladores garantizar que las viviendas modulares, otro método de construcción fuera del sitio, no enfrenten mayores barreras de financiamiento que las viviendas construidas de manera tradicional, facilitando que los compradores de vivienda obtengan préstamos.
Muchos expertos en vivienda apuntan a las restricciones urbanísticas locales y la burocracia como la raíz de la desaceleración en la construcción de viviendas. Eso dificulta que el Gobierno federal intervenga, ya que los Gobiernos locales establecen sus propias normas.
Pero si se flexibilizaran las regulaciones de uso del suelo, podrían añadirse 2,5 millones de unidades de vivienda adicionales en Estados Unidos en la próxima década, según un informe de Goldman Sachs de 2025.
El proyecto de ley incluye disposiciones para incentivar a los estados y a los gobiernos locales a adoptar políticas de uso del suelo y urbanización más favorables al desarrollo de vivienda.
“Por primera vez, este proyecto de ley crea incentivos federales para que las comunidades locales construyan más viviendas”, dijo Warren en una entrevista con CNN. “Si una comunidad autoriza y logra que se inicie más construcción, puede solicitar dinero federal adicional para ayudar a cubrir los costos de cosas como una nueva escuela primaria o una planta de tratamiento de aguas residuales y usar ese dinero para construir infraestructura o construir aún más viviendas”.
El proyecto de ley también ofrece dinero a los gobiernos locales para desarrollar diseños de vivienda preaprobados, o libros de patrones, lo que ayudaría a acelerar las aprobaciones locales de construcción.
“Con el tiempo, [los estadounidenses] deberían notar que hay más viviendas disponibles, y eso es cierto tanto para las zonas urbanas como para las rurales, cierto para los inquilinos y para los compradores”, dijo Warren sobre el proyecto de ley.
Debido al descenso de dos décadas en la construcción nueva, el parque de viviendas del país es más antiguo que nunca. El reciente episodio de inflación, junto con la agresiva batería de aranceles de Trump y un aumento general del costo de la mano de obra en la construcción, han hecho que arreglar viviendas que caen en mal estado sea un proyecto costoso para muchos estadounidenses.
El proyecto de ley autorizaría un programa piloto para ofrecer subvenciones y préstamos condonables para atender necesidades de reparación del hogar y riesgos para la salud. También facilitaría convertir edificios de oficinas antiguos, especialmente los que han quedado vacíos en la era del trabajo cada vez más remoto e híbrido, en edificios de departamentos.
Si bien el proyecto de ley representa una victoria bipartidista para la vivienda, su alcance es limitado, dijo Jaret Seiberg, director gerente en TD Cowen.
“No aborda la escasez de mano de obra. Y no proporciona mejoras de financiamiento que puedan incentivar la construcción de unidades unifamiliares de menor costo”, escribió Seiberg en una nota a clientes la semana pasada.
Seiberg dijo que el proyecto de ley muestra que ambos partidos se dan cuenta de que la asequibilidad de la vivienda es un problema, lo que potencialmente abre la puerta a más legislación el próximo año.
Warren dijo a CNN que ya está trabajando en una segunda parte de Camino a la Vivienda.
“Los costos de construcción siguen siendo altos. Hay más cosas que podemos hacer. Este proyecto de ley tiene casi 50 disposiciones, pero el problema es más grande”, dijo la demócrata de Massachusetts. “El proyecto de ley es un primer paso importante, porque reconoce por primera vez que el Gobierno federal tiene un papel importante que desempeñar para reducir el costo de la vivienda”.
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